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信托破解康养地产项目盈利难题
来源: | 作者:和君康养事业部 秦婧 | 发布时间: 2020-09-22 | 78 次浏览 | 分享到:

信托作为传统金融工具之一,具备产权主体和收益主体分离、经营方式灵活适应性强等特点。近年来,从中央政策导向来看,促进信托工具服务实体经济、脱虚向实是发展趋势。在此背景下,信托机构部积极探索与产业实践方的合作模式,康养地产成为信托工具探索创新的产业领域之一。

信托工具与康养地产的结合从浅层次资金信托(以消费信托为主)到深层次财产信托,产融结合的深度进一步增加。

1、 以养老服务消费权益代替信托资金收益
以安信信托发行的“安颐养老消费集合资金信托计划”为例,在信托计划中,受益人可按照信托合同约定采取现金或消费权益方式享受信托收益权获得利益。安信信托与上海颐和苑(机构养老)、福寿康(社区养老)、爱照护(居家养老)三家机构合作,将三家服务定位安颐信托的养老服务合作伙伴,将现金收益与消费收益结合,可为信托客户提供一站式的服务。同时,该信托产品最低认购金额为300万,可为上海三家养老服务企业导流客户,提升三家机构的客户质量。

2、 以信托架构,解决康养地产大额押金难题
大额押金+月服务费方式是众多康养地产期望所采取的一种创新盈利模式,该模式可保障地产项目前期现金流的收回,与信托产品进行结合,一方面可借助信托的高端客户资源,帮助项目去化,另一方面可解决大额押金合法合规问题。以爱建信托与上海禧悦养老联合打造的“乐雅集国际颐养社区”项目,实现信托产品和康养地产的成功结合,购买爱建信托产品的客户,可享受康养社区的入住权,同时每月缴纳服务费给禧悦养老,实现产权主体和收益主体分离,解决大额押金合规性问题。和君康养事业部在积极探索康养地产和信托结合模式,可帮助客户对接专业信托方,推动项目盈利模式创新。

3、 REITs将是信托与康养地产结合的未来趋势
4月份证监会发布《关于推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,虽然REITs产品以公募为主,领域主要在新基建、产业园等领域,但监管的松弛预示着未来REITs产品的创新可能性,REITs产品必将在康养领域进行实践。未来或将出现以REITs产品为核心的康养地产资产的整合方,这会将资产运作和服务运营相分离,一方面为物业持有方提供运营回报外的资产增值机会,另一方面能提升康养地产中服务的专业性,从金融端解决仅靠养老服务难以收回前期建设成本的发展瓶颈。

金融工具的创新往往能提升产业效率,尤其是在康养地产行业的培育和扩张期,通过与信托等金融产品相结合,从交易结构上扩大康养产品的渠道和客户。但康养地产能否持续获得市场认可,核心还是多元化、优质的康养服务的供给。“服务为基,金融为器”,切不可舍本逐末,期望仅依靠金融工具加持,完全解决项目市场接受度难题,还需回归本源,注重服务。




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